⋅ [하자소송] 집합건물, 아파트, 오피스텔 하자소송
작성자
정동근
작성일
2019-04-10 11:40
조회
3928
1. 개요
실무상 특히 많이 궁금해하시는 아파트, 오피스텔, 주상복합시설, 집합상가 등 집합건물의 하자소송에 관하여 설명을 드릴까 합니다.
2. 절차도
3. 쟁점
집합건물법, 공동주택관리법에 따라 하자보수비 상당의 금전배상을 청구할 수 있는 권리는 원칙적으로 "각 구분소유자"에게 있습니다.
그러나 공용부분의 보수비 문제와 하자소송에 소요되는 상당한 경비를 개별 소유자가 감당하기는 어려워 대부분 관리단 또는 입주자대표회의가 각 구분소유자의 권리를 양도받아 집단소송의 형태로 진행하고 있습니다.
하자보수에 갈음한 손해배상, 즉 금전배상을 청구할 수 있는 권리는 각 구분소유자에게 있기 때문에관리단 또는 입주자대표회의가 집단을 대표하여 소송의 당사자가 되기 위해서는 구분소유자의 권리를 양도받아야 합니다.
물론 아파트의 경우 입주자대표회의가 하자보증금을 청구할 권리는 있지만, 이후에 설명하는 것과 같이 하자보증서는 하자의 일부에 대해서만 보증대상으로 하기 때문에 전체 하자에 대한 청구를 위해서는 채권양도 방식으로 진행할 수밖에 없는 현실입니다.
하자소송의 상대방에 관하여 실제 시공을 한 시공사를 상대로 제기하는 것이라고 오해하는 경우가 많으나, 원칙적인 책임자는 분양자 내지 사업주체, 즉 "분양회사"입니다.
다만 분양회사가 파산하는 등 자력이 없는 경우 예외적으로 시공사를 상대로 할 수는 있습니다.
유의할 점은 대부분 분양이 신탁방식에 따라 진행되기에 분양계약서상 분양자로 신탁회사가 기재된 경우가 많지만, 신탁약정, 신탁원부, 분양계약서 조항 등에 따라 실제 분양회사인 위탁자가 하자책임을 승계하는 것이 일반적이므로 신탁방식의 경우라도 하자소송의 상대방은 신탁회사가 아닌 실제 분양회사가 상대방이 됩니다.
하자소송의 제기 시점을 언제로 하느냐는 단지의 상황에 따라 다르기 때문에 일률적으로 빠를 수록 또는 느릴 수록 좋다고 단정할 수는 없습니다. 하자소송은 입주자대표회의 결의, 채권양도, 감정 등 통상의 소송에 비해 많은 업무와 시간이 소요되기에 어느 정도 소송기간이 필요한 것은 당연하기에 만약 해당 단지에 하자가 많지 않고 성실히 하자보수를 이행해주는 경우라면 하자소송으로 얻는 이익이 크지 않습니다.
다만, 해당 단지가 분양계약 당시 광고한 내용과 차이가 많거나 부실 시공한 부분이 많이 발견되는 경우 또는 적시에 하자보수를 해주지 않고 미루는 경우라면 하자소송을 서두르는 것이 좋다는 의견입니다.
집합건물법 또는 공동주택관리법에 따라 하자의 종류에 따라 하자담보책임 기간이 정해져 있습니다. 흔히 '연차별 하자'라는 표현을 사용하는데, 특히 집합건물의 경우 정해진 연차 내에 해당 하자에 대한 보수를 청구하지 않는 경우 분양회사의 책임이 소멸하므로 기간 경과 후에는 해당 하자에 대한 보수비를 청구할 수 없는 불이익이 있습니다.
즉 기간이 경과할 수록 배상을 청구할 수 있는 하자 항목이 줄어들게 됩니다. 이 때문에 시공사에서는 하자보수 기간이 경과하기를 기다리는 것이 일반적입니다. 권리는 행사하지 않으면 보호받을 수 없다는 당연한 결과이기도 합니다.
이와 별개로 하자소송에서는 자연적인 노후화 및 사용자의 과실을 감안하여 준공 연한에 따라 분양회사의 책임을 일정비율 제한해주는 것이 일반적이므로 준공연한이 오래 경과할 수록 분양회사의 책임제한 비율도 높아집니다.
이러한 문제로 하자보수에 만족하지 못하는 단지는 준공 1~2년 차에 하자소송을 제기하는 경우가 많습니다.
많은 오해를 하시는 부분은 아파트의 경우 하자보증서가 있기 때문에 보증금 청구로 충분하다고 생각하시는 분들이 많습니다.
하지만 하자보증서는 "사용검사 이전의 하자"에 대해서는 보상하지 않습니다.
하자는 크게 "사용검사 이전에 이미 발생한 부분(대표적으로 미시공, 변경시공)"과 "사용검사 후에 발생한 하자"로 구별할 수 있는데, 실무상 감정결과를 보면 사용검사 이전의 하자보수비가 상당한 비율을 차지하고 있습니다.
따라서 하자보증사만을 상대로 보증금 청구를 제기하는 것은 하자보수비의 상당부분을 부분을 놓치는 결과가 됩니다.
관리단 내지 입주자대표회의가 구분소유자들로부터 채권을 양도받아 진행하는데, 채권양도를 하지 않은 구분소유자는 해당 하자소송에 참여하지 않은 것이 됩니다.
따라서 하자소송 결과가 나오더라도 참여하지 않은 소유자는 하자소송 결과에 대해 요청할 수 있는 권리가 없습니다. 다만 개별적으로 하자소송을 진행할 수는 있지만 개별적인 소송은 비용적인 문제(감정료)로 현실적으로 어렵습니다.
특히, 채권양도는 공용부분 보수비에 직결되는 문제라서 가급적 채권양도를 많이 받은 단지일 수록 공용부분 보수비 지급 비율이 높아집니다.
즉, 감정결과 공용부분 하자보수비가 산정되더라도 이를 전부 받을 수 있는 것이 아니라, 전체 전유면적 합계에서 채권양도를 받은 전유면적의 비율 만큼만 받을 수 있으므로 채권양도 비율이 낮다면 감정가가 높더라도 이를 받아올 수 없는 결과가 생기게 됩니다.
4. 결어
하자소송에 관하여 간략한 내용을 설명드렸는데, 이외에도 실무상 다양한 쟁점이 있습니다. 하자소송을 진행하시려면 반드시 하자소송을 전문으로 하는 법률전문가에게 의뢰하셔야 예상 외의 불이익을 피하실 수 있습니다. 무엇보다 변호사가 아닌 소위 사무장, 실장 등의 이름으로 단지에 접촉하여 하자소송을 수임하는 곳은 변호사법에 위반되며 금전적 이익 제공 등 부패가 개입할 여지가 많기에 유의하셔야 할 것입니다.
⋅ [하자소송] 집합건물, 아파트, 오피스텔 하자소송
작성자
정동근
작성일
2019-04-10 11:40
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3928
1. 개요
실무상 특히 많이 궁금해하시는 아파트, 오피스텔, 주상복합시설, 집합상가 등 집합건물의 하자소송에 관하여 설명을 드릴까 합니다.
2. 절차도
3. 쟁점
집합건물법, 공동주택관리법에 따라 하자보수비 상당의 금전배상을 청구할 수 있는 권리는 원칙적으로 "각 구분소유자"에게 있습니다.
그러나 공용부분의 보수비 문제와 하자소송에 소요되는 상당한 경비를 개별 소유자가 감당하기는 어려워 대부분 관리단 또는 입주자대표회의가 각 구분소유자의 권리를 양도받아 집단소송의 형태로 진행하고 있습니다.
하자보수에 갈음한 손해배상, 즉 금전배상을 청구할 수 있는 권리는 각 구분소유자에게 있기 때문에관리단 또는 입주자대표회의가 집단을 대표하여 소송의 당사자가 되기 위해서는 구분소유자의 권리를 양도받아야 합니다.
물론 아파트의 경우 입주자대표회의가 하자보증금을 청구할 권리는 있지만, 이후에 설명하는 것과 같이 하자보증서는 하자의 일부에 대해서만 보증대상으로 하기 때문에 전체 하자에 대한 청구를 위해서는 채권양도 방식으로 진행할 수밖에 없는 현실입니다.
하자소송의 상대방에 관하여 실제 시공을 한 시공사를 상대로 제기하는 것이라고 오해하는 경우가 많으나, 원칙적인 책임자는 분양자 내지 사업주체, 즉 "분양회사"입니다.
다만 분양회사가 파산하는 등 자력이 없는 경우 예외적으로 시공사를 상대로 할 수는 있습니다.
유의할 점은 대부분 분양이 신탁방식에 따라 진행되기에 분양계약서상 분양자로 신탁회사가 기재된 경우가 많지만, 신탁약정, 신탁원부, 분양계약서 조항 등에 따라 실제 분양회사인 위탁자가 하자책임을 승계하는 것이 일반적이므로 신탁방식의 경우라도 하자소송의 상대방은 신탁회사가 아닌 실제 분양회사가 상대방이 됩니다.
하자소송의 제기 시점을 언제로 하느냐는 단지의 상황에 따라 다르기 때문에 일률적으로 빠를 수록 또는 느릴 수록 좋다고 단정할 수는 없습니다. 하자소송은 입주자대표회의 결의, 채권양도, 감정 등 통상의 소송에 비해 많은 업무와 시간이 소요되기에 어느 정도 소송기간이 필요한 것은 당연하기에 만약 해당 단지에 하자가 많지 않고 성실히 하자보수를 이행해주는 경우라면 하자소송으로 얻는 이익이 크지 않습니다.
다만, 해당 단지가 분양계약 당시 광고한 내용과 차이가 많거나 부실 시공한 부분이 많이 발견되는 경우 또는 적시에 하자보수를 해주지 않고 미루는 경우라면 하자소송을 서두르는 것이 좋다는 의견입니다.
집합건물법 또는 공동주택관리법에 따라 하자의 종류에 따라 하자담보책임 기간이 정해져 있습니다. 흔히 '연차별 하자'라는 표현을 사용하는데, 특히 집합건물의 경우 정해진 연차 내에 해당 하자에 대한 보수를 청구하지 않는 경우 분양회사의 책임이 소멸하므로 기간 경과 후에는 해당 하자에 대한 보수비를 청구할 수 없는 불이익이 있습니다.
즉 기간이 경과할 수록 배상을 청구할 수 있는 하자 항목이 줄어들게 됩니다. 이 때문에 시공사에서는 하자보수 기간이 경과하기를 기다리는 것이 일반적입니다. 권리는 행사하지 않으면 보호받을 수 없다는 당연한 결과이기도 합니다.
이와 별개로 하자소송에서는 자연적인 노후화 및 사용자의 과실을 감안하여 준공 연한에 따라 분양회사의 책임을 일정비율 제한해주는 것이 일반적이므로 준공연한이 오래 경과할 수록 분양회사의 책임제한 비율도 높아집니다.
이러한 문제로 하자보수에 만족하지 못하는 단지는 준공 1~2년 차에 하자소송을 제기하는 경우가 많습니다.
많은 오해를 하시는 부분은 아파트의 경우 하자보증서가 있기 때문에 보증금 청구로 충분하다고 생각하시는 분들이 많습니다.
하지만 하자보증서는 "사용검사 이전의 하자"에 대해서는 보상하지 않습니다.
하자는 크게 "사용검사 이전에 이미 발생한 부분(대표적으로 미시공, 변경시공)"과 "사용검사 후에 발생한 하자"로 구별할 수 있는데, 실무상 감정결과를 보면 사용검사 이전의 하자보수비가 상당한 비율을 차지하고 있습니다.
따라서 하자보증사만을 상대로 보증금 청구를 제기하는 것은 하자보수비의 상당부분을 부분을 놓치는 결과가 됩니다.
관리단 내지 입주자대표회의가 구분소유자들로부터 채권을 양도받아 진행하는데, 채권양도를 하지 않은 구분소유자는 해당 하자소송에 참여하지 않은 것이 됩니다.
따라서 하자소송 결과가 나오더라도 참여하지 않은 소유자는 하자소송 결과에 대해 요청할 수 있는 권리가 없습니다. 다만 개별적으로 하자소송을 진행할 수는 있지만 개별적인 소송은 비용적인 문제(감정료)로 현실적으로 어렵습니다.
특히, 채권양도는 공용부분 보수비에 직결되는 문제라서 가급적 채권양도를 많이 받은 단지일 수록 공용부분 보수비 지급 비율이 높아집니다.
즉, 감정결과 공용부분 하자보수비가 산정되더라도 이를 전부 받을 수 있는 것이 아니라, 전체 전유면적 합계에서 채권양도를 받은 전유면적의 비율 만큼만 받을 수 있으므로 채권양도 비율이 낮다면 감정가가 높더라도 이를 받아올 수 없는 결과가 생기게 됩니다.
4. 결어
하자소송에 관하여 간략한 내용을 설명드렸는데, 이외에도 실무상 다양한 쟁점이 있습니다. 하자소송을 진행하시려면 반드시 하자소송을 전문으로 하는 법률전문가에게 의뢰하셔야 예상 외의 불이익을 피하실 수 있습니다. 무엇보다 변호사가 아닌 소위 사무장, 실장 등의 이름으로 단지에 접촉하여 하자소송을 수임하는 곳은 변호사법에 위반되며 금전적 이익 제공 등 부패가 개입할 여지가 많기에 유의하셔야 할 것입니다.
⋅ [하자소송] 집합건물, 아파트, 오피스텔 하자소송
작성자
정동근
작성일
2019-04-10 11:40
조회
3928
1. 개요
실무상 특히 많이 궁금해하시는 아파트, 오피스텔, 주상복합시설, 집합상가 등 집합건물의 하자소송에 관하여 설명을 드릴까 합니다.
2. 절차도
3. 쟁점
집합건물법, 공동주택관리법에 따라 하자보수비 상당의 금전배상을 청구할 수 있는 권리는 원칙적으로 "각 구분소유자"에게 있습니다.
그러나 공용부분의 보수비 문제와 하자소송에 소요되는 상당한 경비를 개별 소유자가 감당하기는 어려워 대부분 관리단 또는 입주자대표회의가 각 구분소유자의 권리를 양도받아 집단소송의 형태로 진행하고 있습니다.
하자보수에 갈음한 손해배상, 즉 금전배상을 청구할 수 있는 권리는 각 구분소유자에게 있기 때문에관리단 또는 입주자대표회의가 집단을 대표하여 소송의 당사자가 되기 위해서는 구분소유자의 권리를 양도받아야 합니다.
물론 아파트의 경우 입주자대표회의가 하자보증금을 청구할 권리는 있지만, 이후에 설명하는 것과 같이 하자보증서는 하자의 일부에 대해서만 보증대상으로 하기 때문에 전체 하자에 대한 청구를 위해서는 채권양도 방식으로 진행할 수밖에 없는 현실입니다.
하자소송의 상대방에 관하여 실제 시공을 한 시공사를 상대로 제기하는 것이라고 오해하는 경우가 많으나, 원칙적인 책임자는 분양자 내지 사업주체, 즉 "분양회사"입니다.
다만 분양회사가 파산하는 등 자력이 없는 경우 예외적으로 시공사를 상대로 할 수는 있습니다.
유의할 점은 대부분 분양이 신탁방식에 따라 진행되기에 분양계약서상 분양자로 신탁회사가 기재된 경우가 많지만, 신탁약정, 신탁원부, 분양계약서 조항 등에 따라 실제 분양회사인 위탁자가 하자책임을 승계하는 것이 일반적이므로 신탁방식의 경우라도 하자소송의 상대방은 신탁회사가 아닌 실제 분양회사가 상대방이 됩니다.
하자소송의 제기 시점을 언제로 하느냐는 단지의 상황에 따라 다르기 때문에 일률적으로 빠를 수록 또는 느릴 수록 좋다고 단정할 수는 없습니다. 하자소송은 입주자대표회의 결의, 채권양도, 감정 등 통상의 소송에 비해 많은 업무와 시간이 소요되기에 어느 정도 소송기간이 필요한 것은 당연하기에 만약 해당 단지에 하자가 많지 않고 성실히 하자보수를 이행해주는 경우라면 하자소송으로 얻는 이익이 크지 않습니다.
다만, 해당 단지가 분양계약 당시 광고한 내용과 차이가 많거나 부실 시공한 부분이 많이 발견되는 경우 또는 적시에 하자보수를 해주지 않고 미루는 경우라면 하자소송을 서두르는 것이 좋다는 의견입니다.
집합건물법 또는 공동주택관리법에 따라 하자의 종류에 따라 하자담보책임 기간이 정해져 있습니다. 흔히 '연차별 하자'라는 표현을 사용하는데, 특히 집합건물의 경우 정해진 연차 내에 해당 하자에 대한 보수를 청구하지 않는 경우 분양회사의 책임이 소멸하므로 기간 경과 후에는 해당 하자에 대한 보수비를 청구할 수 없는 불이익이 있습니다.
즉 기간이 경과할 수록 배상을 청구할 수 있는 하자 항목이 줄어들게 됩니다. 이 때문에 시공사에서는 하자보수 기간이 경과하기를 기다리는 것이 일반적입니다. 권리는 행사하지 않으면 보호받을 수 없다는 당연한 결과이기도 합니다.
이와 별개로 하자소송에서는 자연적인 노후화 및 사용자의 과실을 감안하여 준공 연한에 따라 분양회사의 책임을 일정비율 제한해주는 것이 일반적이므로 준공연한이 오래 경과할 수록 분양회사의 책임제한 비율도 높아집니다.
이러한 문제로 하자보수에 만족하지 못하는 단지는 준공 1~2년 차에 하자소송을 제기하는 경우가 많습니다.
많은 오해를 하시는 부분은 아파트의 경우 하자보증서가 있기 때문에 보증금 청구로 충분하다고 생각하시는 분들이 많습니다.
하지만 하자보증서는 "사용검사 이전의 하자"에 대해서는 보상하지 않습니다.
하자는 크게 "사용검사 이전에 이미 발생한 부분(대표적으로 미시공, 변경시공)"과 "사용검사 후에 발생한 하자"로 구별할 수 있는데, 실무상 감정결과를 보면 사용검사 이전의 하자보수비가 상당한 비율을 차지하고 있습니다.
따라서 하자보증사만을 상대로 보증금 청구를 제기하는 것은 하자보수비의 상당부분을 부분을 놓치는 결과가 됩니다.
관리단 내지 입주자대표회의가 구분소유자들로부터 채권을 양도받아 진행하는데, 채권양도를 하지 않은 구분소유자는 해당 하자소송에 참여하지 않은 것이 됩니다.
따라서 하자소송 결과가 나오더라도 참여하지 않은 소유자는 하자소송 결과에 대해 요청할 수 있는 권리가 없습니다. 다만 개별적으로 하자소송을 진행할 수는 있지만 개별적인 소송은 비용적인 문제(감정료)로 현실적으로 어렵습니다.
특히, 채권양도는 공용부분 보수비에 직결되는 문제라서 가급적 채권양도를 많이 받은 단지일 수록 공용부분 보수비 지급 비율이 높아집니다.
즉, 감정결과 공용부분 하자보수비가 산정되더라도 이를 전부 받을 수 있는 것이 아니라, 전체 전유면적 합계에서 채권양도를 받은 전유면적의 비율 만큼만 받을 수 있으므로 채권양도 비율이 낮다면 감정가가 높더라도 이를 받아올 수 없는 결과가 생기게 됩니다.
4. 결어
하자소송에 관하여 간략한 내용을 설명드렸는데, 이외에도 실무상 다양한 쟁점이 있습니다. 하자소송을 진행하시려면 반드시 하자소송을 전문으로 하는 법률전문가에게 의뢰하셔야 예상 외의 불이익을 피하실 수 있습니다. 무엇보다 변호사가 아닌 소위 사무장, 실장 등의 이름으로 단지에 접촉하여 하자소송을 수임하는 곳은 변호사법에 위반되며 금전적 이익 제공 등 부패가 개입할 여지가 많기에 유의하셔야 할 것입니다.
⋅ [하자소송] 집합건물, 아파트, 오피스텔 하자소송
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정동근
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2019-04-10 11:40
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