기획부동산에 대한 정확한 개념 정의는 없으나, 통상 정당한 방법을 통하여 수익을 발생시키려고 하는 것이 아닌 신의성실의 원칙(민법 제2조)에 반하여 부당하게 비싼 가격에 부동산을 팔아 그 이득을 취하는 형태를 일컫는다.
기획부동산의 주요 대상은 단연 토지를 들 수 있는데 이는 토지는 적정한 가격 책정이 어렵고, 매수인들이 투자 이후 몇 년간은 추이를 지켜보겠다는 심리가 강하므로 시간을 벌기에 유용한 점을 악용할 수 있기 때문이다.
2. 기획부동산의 특징
① 부동산에 관한 정확한 정보를 제공하지 않는다.
정확한 주소지를 알려주지 않거나, 부동산에 대한 구체적인 정보를 주지 않음
② 부동산의 현황보다는 장래의 개발가치를 부각시켜광고한다.
기획부동산은 대부분 현재 매매가치가 없거나 사용가치가 낮은 토지를 대상으로 하며, 인근에 개발계획이 진행되고 있어 향후 가치가 수십배 올라갈 것이라는 식의 광고로 매수인을 모집하거나, 대상 토지에 대한 개발행위 인허가가 날 것이라는 식의 광고를 주로 활용한다.
③ 다수의 매수인을 모집하여 거래하는 형태가 많다.
3. 기획부동산의 유형
① 실제 계약과 별개인 땅을 보여주어 현혹한 후, 실제 계약 시에는 보여준 땅과 달리 쓸모없는 땅을 판매하는 유형
실제 토지의 현황을 속이기 위해 공인중개사 등을 대동하여 실제 토지와 다른 토지를 확인하도록 하여 매각하는 경우가 많으며, 매매시에는 반드시 대장 및 등기를 확인하여 토지를 정확히 확인할 필요가 있다. 또한 개업공인중개사에 대한 정보를 공인중개사협회 홈페이지 등을 통해 확인하는 것도 피해를 예방할 수 있는 방법 중의 하나이다.
② 단독지분이 아닌 공유지분으로매각하는 유형
개별등기를 바로 해주지 않고 지분등기를 해주는 경우가 많음, 개발이 제한된 토지를 개발행위 인허가를 받을 수 있다는 식의 광고를 하여 모집하는 경우에 많이 사용된다. 실제로 해당 토지에 대해 분할이 금지되거나 개발행위가 허용되지 않는 토지들이 많으므로 매수 이전에 해당 토지에 대한 법령상의 제한 사항 등을 관할청을 통해 확인할 필요가 있다.
③ 허위·과장 광고 등을 통해 부동산의 실제 가치를 부풀리는 유형
기획부동산 사례 중 가장 많은 유형이다. 일반적으로 허위과장 광고는 사실과 다르거나 사실 보다 부풀려서 매수인으로 하여금 부동산의 정보 및 가치에 대해 오인을 일으키는 것을 말한다. 대상 토지의 개발계획, 이용상황이나 인접 대지의 개발계획, 이용상황의 변경 등 토지의 가치와 관련된 사실을 왜곡하여 다수의 매수인을 모집하는 방식이다.
∴ 기획부동산 관련 문의가 많아 저희 법률사무소에서는 기획부동산과 관련해 3회에 걸친 기고문을 게시하고자 합니다. 기획부동산과 관련한 법적인 이슈가 방대한 만큼 기고문은 참고용으로 활용하시고, 실제 기획부동산 피해를 겪으신 분들은 상담을 통해 구제수단을 찾으시기를 바랍니다.