• [기획부동산] (기고) 3. 기획부동산에 대한 형사상 구제방안

기획부동산에 대한 형사상 구제방안

 

1. 부동산을 판매한 사람(기획부동산 매도인)의 경우

 

가. 사기죄

- 단지 토지를 비싸게 판매했다고 하여 바로 사기죄가 성립하는 것은 아니며, 구체적인 사실에 관한 허위, 과장 사실이 있어야 하며, 의도적으로 거짓된 정보를 제공함으로써 상대방을 기망하여 재산상 이익을 취함으로써 사기죄가 성립할 수 있습니다.

"피고인들이 매수인들에게 토지의 매수를 권유하면서 언급한 내용이 객관적 사실에 부합하거나 비록 확정된 것은 아닐지라도 연구용역 보고서와 신문스크랩 등에 기초한 것으로서 사기죄에 있어서 기망행위에 해당한다고 보기는 어렵다고 한 사례(출처 : 대법원 2007. 1. 25. 선고 2004도45 판결)"

- 참고로 이득액이 5억원 이상인 경우에는 특경법(특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률) 제3조 위반으로도 처벌 가능합니다.
 

나. 표시·광고의 공정화에 관한 법률 위반

- 제3조(부당한 표시·광고 행위의 금지), 제17조(벌칙)에 따라 벌금형이 부과될 수 있습니다.

- 구체적 예시는 부동산의 표시·광고에 관한 심사지침(시행 2016.12.23.)을 참고하시기 바랍니다.

 

다. 부동산등기 특별조치법 위반

- 중간생략등기 등의 위법행위가 있는 경우 동법 위반으로 처벌될 수 있습니다.

[부동산등기 특별조치법] 제1조(목적) 이 법은 부동산거래에 대한 실체적 권리관계에 부합하는 등기를 신청하도록 하기 위하여 부동산등기에 관한 특례 등에 관한 사항을 정함으로써 건전한 부동산 거래질서를 확립함을 목적으로 한다. 제8조(벌칙) 다음 각 호의 1에 해당하는 자는 3년 이하의 징역이나 1억원 이하의 벌금에 처한다. 1. 조세부과를 면하려 하거나 다른 시점간의 가격변동에 따른 이득을 얻으려 하거나 소유권 등 권리변동을 규제하는 법령의 제한을 회피할 목적으로 제2조제2항 또는 제3항의 규정에 위반한 때

 

2. 부동산 개발업자의 경우

- 부동산 개발의 표시·광고 등에 관한 규정(시행 2015. 8. 18.)

- 소비자 보호를 위해 부동산개발업자도 정확한 정보를 표시, 광고해야 합니다.

 

3. 공인중개사법



가. 공인중개사가 개입된 경우, 공인중개사법 제30조에 따른 별도의 손해배상청구 가능

- 공인중개사가 중개행위 시 고의 또는 과실로 매수자에게 해당 부동산에 관하여 허위의 정보를 유포하는 등의 방법으로 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 손해배상의 책임을 물을 수 있습니다.

 

[공인중개사법] 제30조(손해배상책임의 보장) ①개업공인중개사는 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.

 

나. 공인중개사법 위반으로 자격정지도 가능

- 공인중개사는 중개대상물에 관한 정보를 성실하고, 정확하게 설명할 의무가 있습니다. 이를 위반한 경우 자격 정지도 가능합니다.

[공인중개사법] 제25조(중개대상물의 확인ㆍ설명) ①개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 다음 각 호의 사항을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실ㆍ정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다. 1. 당해 중개대상물의 상태ㆍ입지 및 권리관계 2. 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 3. 그 밖에 대통령령이 정하는 사항 제36조(자격의 정지) ①시·도지사는 공인중개사가 소속공인중개사로서 업무를 수행하는 기간 중에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 6월의 범위 안에서 기간을 정하여 그 자격을 정지할 수 있다. 3. 제25조제1항의 규정을 위반하여 성실·정확하게 중개대상물의 확인·설명을 하지 아니하거나 설명의 근거자료를 제시하지 아니한 경우

 

4. 기타

국토교통부는 2017. 7. 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령」 일부 개정안을 시행합니다.

⇒ 개발제한구역을 합리적으로 관리하기 위하여 개발제한구역 내 임야 등의 쪼개 팔기를 하지 못하도록 하였습니다. 앞으로 토지를 분할 허가할 때에는 토지분할 사유, 면적, 필지수 등이 개발제한구역의 토지이용 및 보전에 적합하도록 토지분할 허가기준이 마련되었습니다(별표2. 허가 또는 신고의 세부기준, 제22조 관련 참조).

 

5. 결론

기획부동산으로 인한 피해는 철저한 확인을 통한 예방이 무엇보다 중요한 것이나, 이전 기고문에서 언급한 바와 같이 사후적인 책임 추궁을 위해서는 계약관여자의 인적사항 및 계약체결 과정에서의 증거를 확보하는 습관의 중요성을 다시금 강조하고 싶습니다.