시행사 A는 수익형 상가에 대하여 선분양·후시공 방법의 분양을 하면서 연간 10%의 확정수익을 보장하겠다는 내용의 광고를 함. 광고를 접한 B는 위 수익형 상가 1상점에 대하여 A와 분양계약을 체결함. B는 계약 체결일에 계약금을 지불하였고, 중도금 및 잔금 지급을 남겨놓은 상황임. 현재 위 수익형 상가의 준공은 약정대로 완료되었으나, B는 상가의 연간 수익률이 10%보다 훨씬 적을 것이라는 사실을 알게 되어 계약을 해제하고자 함. 이 경우 B가 분양계약을 해제할 수 있는지 문의한 사례.
2. 쟁점
- 분양광고에 허위, 과장 사실이 있는 경우의 계약해제 가능여부 및 기준
3. 검토
(1) 이미 당사자 일방의 채무의 이행이 착수된 이후라면 계약금에 의한 해제는 불가능합니다. 다만, ① 당사자가 미리 계약에 의하여 유보한 약정해제권, 혹은 ② 일방 당사자의 채무불이행을 원인으로 하는 법정해제권을 행사하여 계약을 해제할 수 있습니다.
(2) 먼저약정해제가 가능한지 여부를 살펴보기 위하여 분양계약에 대한 검토가 선행되어야 합니다. 분양계약에서 명시한 ‘해제가 가능한 경우’에 해당한다면 계약에 근거하여 해제가 가능합니다.
(3) 한편 법률에 근거한 해제로서법정해제가 가능하려면 시행사의 채무불이행 사유가 존재해야 합니다. 이는 ‘계약의 주요한 부분의 이행이 불가능하거나 현저히 곤란하다고 인정되는 사유’를 의미하며, 특히 사안과 같이 분양광고의 내용을 이유로 해제를 하려는 경우 분양광고의 성질상 분양계약의 내용에 포함되는지 여부도 검토해야 합니다.
(4) 분양광고의 내용의 성질상 분양계약의 내용에 포함되는 것으로 보아야 하는 경우도 있는바, 그 포함 기준에 관하여 대법원은 선분양‧후시공의 방식으로 분양되는 아파트의 경우에 사회통념에 비추어 수분양자가 분양자에게 계약 내용의 이행으로서 이행을 청구할 수 있다고 보이는 사항은 분양계약의 내용에 포함된다는 취지로 판시합니다(대법원 2007. 6. 16. 2005다5812.5829.5836 참고).
(5) 사안과 같이 수익형 상가의 경우, ‘확정수익률’ 부분을 계약 내용의 주요한 부분으로 보아 사회통념에 비추어 계약 내용의 이행을 청구할 수 있는 것으로 본다면 해제가 가능할 것입니다. 다만 수익형 상가 계약 체결과정에서 과장광고, 임대수익보장 확약 등을 이유로 한 분양계약의 해제를 인정할 수 없다고 한 사례도 있습니다(청주지방법원 2010. 5. 26. 선고2009가합1075,1280,2375 판결).
∴ 결론: 수익률에 관한 허위·과장 광고를 이유로 한 계약 해제의 경우, 준공이 이미 되었거나 중도금이 지급되었다면 원칙적으로는 해제가 어렵다고 볼 수 있습니다. 하지만 구체적 사안에 따라 광고 및 계약의 내용 등을 검토해 볼 필요는 있습니다.면밀한 검토를 통해 해제의 가능성을 타진하거나, 분양계약 취소 등 우회적인 방법을 찾아볼 수도 있을 것이기 때문입니다.
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